房屋设备的养护、维修管理是物业管理的重要内容。房屋设备管理的好坏直接影响房屋的住用水平，保值增值，并反映物业管理工作的品质。

共用部分

包括：建筑物基础、承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶、外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、栏杆、电梯井道、架空层、设备间等。

共用设施

包括：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、休闲娱乐设施、污水处理设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施、停车设施及物业服务用房等。

共用设备

一、房屋设备的分类

房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成。而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。

具体包括：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、供暖、空调、电线等。

（一）房屋建筑卫生设备

(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。

①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。

②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。

③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。

(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。

通常室内排水管道分为3类：

①生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。

②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。

③室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。

(3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。

(4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成：

①热源部分。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。

②输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。

③散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。

(5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。

(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。

（二）房屋建筑电气设备

(1)供电及照明设备。供电设备有：

①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。

②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。

③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。

④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。照明设备包括：开关、插座和各种照明灯具。

(2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。

(3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下：

①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。

②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。

③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。

④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层 器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。

(4)防雷装置。通常是指避雷网等。

二、设备的登记与建档

物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。设备登记卡其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保养、维修计划的依据。

三、设备管理内容

设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下：

1、使用管理。使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。

2、维修养护管理。维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。

3、安全管理。安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。

4、技术档案资料管理。技术档案资料管理是设备的基础资料管理，它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。