从盈利能力来看，据Wind数据显示，截至三季末，保利地产与万科的毛利率分别为35.87%和35.99%，相差不大。而费用率方面，保利地产的销售费用率和财务费用率均高于万科。此外，万科的年度净资产收益率大约在20%左右，2018年为23.42%，而保利地产近两年一直低于20%。也就是说，万科的盈利能力似要略高于保利地产。

在业内看来，保利和万科二者的基本面相差并不大，但相对来说，万科在盈利能力方面略胜一筹，杠杆水平也更低，似乎可以享有更高的估值。在基本面相差不大，甚至万科更优一些的情况下，保利地产股价的回调并不突然。

而对广大股民来说，投资地产板块，绕不开龙头股，更绕不开整个地产行业的嬗变。

如果说，保利、万科这些头部房企的日子还算过得去，那中小房企可真是苦不堪言了。由于融资环境监管加剧，市场销售不断降温，让所有地产商都面临巨大的生存压力。截至目前，今年已有超过400家地产商被法院裁定实施破产清算。产业寒意会否蔓延到资本市场，也令部分投资者隐隐担忧。

天风证券研究认为，净负债率偏高是地产企业承压的主因之一。2016年，银亿股份、中弘控股2家房企的净负债率均在120%?130%之间，较高的财务杠杆背后，这些中小房企都有大量的短期负债，因而带来极大的兑付危机。

不过，资本市场最有趣的地方，就是往往能够穿透现象看本质。如果计算一下今年以来的表现，地产板块指数累计涨幅达20%，跑赢沪综指17.7%的累计涨幅。这意味着，站在地产股面前，乐观者还是要比悲观者多一些。

在业内看来，中小地产商生存危机背后，实际上是房地产进入平稳期后的必然结果。行业洗牌、集中度提高，毕竟不是坏事。

根据克而瑞发布的2019年上半年销售数据，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.7个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓，权益金额集中度为8%，下降0.2个百分点。

旭辉控股集团总裁林峰曾对外表示：“规模不是万能，没有规模万万不能。”一家股份制银行公司融资负责人的表述更是直白，“大部分地产商本质上需要银行低成本资金，这就需要一定的规模准入，否则进入不了我们的白名单。”目前看来，大部分银行的白名单客户在TOP30左右，而大部分信托白名单客户在TOP50左右。

以绿地控股为例，因为较大的规模和产业优势，在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米，创下头部房企的拿地价格新低。

没有资金，那么土地拓展就很困难；没有土地拓展，又很难拿到更加便宜的资金，继而进一步丢失市场份额。一旦市场份额缩减，没有广泛布局能力的地产商面对区域或者城市的调控，将是雪上加霜。

有业内人士认为，行业聚集度越来越高，固化越来越强，但这不意味着一成不变，总有掉队的。房地产行业冲规模的窗口期，已经到了最后一两年，未来就关门了。

房住不炒，房地产股能不能炒呢？关键你要选对的那几个。