作为一个已经在房地产圈“混迹多年的老油条”，510小编最近一段时间与很多人的对话，基本都是以房子为主的。

而回首从业的这几年，510小编发现，原来在江阴买房，并不是一件非常容易的事情。

下面就来给大家讲讲，在510小编眼中，江阴的房地产市场正面临着哪些不可忽视的问题。

510小编总结了以下几点：

1

二手房市场，学区房成交仍是主力

2

新房市场即将迎来大批量新楼盘上市，价位高，选择余地多

3

银行政策、公积金政策不断变更

接下来

咱们就一条条来仔细分析分析

二手房市场挂牌多 价格高，成交量回落

按照历年二手房成交普遍情况，学区房的成交占据了二手房成交的“半壁江山”！

每年的4-8月是成交旺季，主要是因为学区政策。现在孩子上学，要求在入学前一年的8月31日之前完成落户，所以需要购置学区房的家长一般都会选择提前完成，保证在规定时间之前完成落户工作。

简单点表述，一般情况下，从学区房的成交可以大概看到二手房整体成交的影子。

510小编在统计江阴二手房市场成交数据时发现，2020年的二手房市场有很多与以前不太一样的现象，我们直接看数据。

首先是最直接的数据对比，2020年1-10月的成交量比之2019年1-10月的成交量，同比下跌了16%，分解到每个月来看，基本也是跌得多，涨得少。

为此，510小编还专门采访了几家中介，他们是这么说的——

2020年江阴的二手房成交量不大，主要原因我们觉得有两点。

第一当然就是疫情影响了，尤其是上半年几个月里，疫情带来的影响是比较直接的，中介不能开店，客户不能看房，正常的贷款以及办证的流程也不能走，成交量当然会低。

其次就是学区政策。因为现在是学位制，简单给大家描述一下，就是A买了这套房子，这个房子的学位就归A的小孩了；如果B想要用这套房子的学位，就必须要等A的孩子学上完了才可以用，小学要6年，初中要3年。这个政策其实从某一程度上，延长了学区房的交易周期，进而影响了学区房的成交量。

提到学区房，510小编发现，虽然今年的成交量是往下走的，但是学区房的价格却保持着“高歌猛进”的趋势，甚至部分南菁中学的学区房，已经出现了5w+的高单价！

而且就目前江阴学区房整体的挂牌价来看，南菁、市中的学区房，动辄要200w左右的总价，加上这些房子都是出了名的“老破小”，很多都已经不满足贷款条件了，全款对于很多家庭来说，鸭梨山大！

所以，既然一步到位压力很大，很多家长们都开始考虑城北以及花园一带的单学区房；而且现在江阴的教育集团政策正在逐步完善升级，还有不少家长也会选择价格更亲民的学区，比如敔山湾实验学校、城中实小东区+一中、南菁教育集团暨阳校区等。

而抛开学区房，目前江阴二手房成交量较大的，主要集中在城南区域，毕竟城南板块有不少比较新的二手小区，无论是像金宸国际、阳光假日等商品房小区，还是像世新家园等拆迁小区，都是比较受欢迎的。

新房市场进入新阶段 新拍土地即将大批量上市

510小编最近一段时间发现，江阴的新房市场成交量并未达到预期，可以说是真的注入了一支“冷却剂”。

很多朋友也会这么问：明明现在江阴在售的项目这么多，可是为什么成交量一直上不去呢？

主要是以下两点：

第一，价格对于很多置业者来说，可能就是“压死骆驼的最后一根稻草”。

江阴房价的涨幅大家都是有目共睹的，甚至之前网上流传出这么一张图，内容是：2020年上半年江阴房价涨幅25%，为全国第二！

来看看现在江阴，不少区域的房价已经直逼2w甚至超过2w了，尤其是敔山湾以及城南区域。而土拍也是一片火热，楼面价也在逐步攀升，地价高了，相对应的房价肯定也会贵；而明年，甚至3w+的项目都会出现好几个！

现在的江阴，俨然已经从曾经的长三角洼地，一跃成为“房价一线城市”！可是在江阴的置业者们，还没有从这一波大涨幅中缓过来，突然间的高价让他们暂缓甚至终止了买房的打算。

第二，就像510小编在标题里所提到的，2021年，江阴还会有较大批量的新盘上市，分布各个板块，而且各具特色。

这一点，对于很多置业者来说，意味着有更多的选择，因为同一个板块会出现多个差不多定位的楼盘。

所以最近很多想买房的人都跟510小编这么说：我现在在看xx项目，但是明年旁边还有一个新项目要推出，万一产品更好，只要价格差距不大，我可以考虑考虑，所以并不急着买。

所以，这一因素也会导致成交量的减少。这一点，对于买房的人来说是件好事，因为他们有足够的衡量时间，精挑细选；但是对于开发商来说，却不是啥好事，毕竟回款指标他们不可以视而不见。

在510小编眼里，江阴楼市的确需要这支“冷却剂”，有一说一，江阴的楼市发展速度有点过快过热了~

商贷进入平稳期 公积金逐步收紧

近几年，商贷方面最主要的一大变化，就是推出了LPR。简单点理解，就是会变动的房贷利率。

最新十月份的LPR，510小编之前也已经给大家报道过：

10月20日，全国银行间同业拆借中心公布LPR报价：1年期品种报3.85%，上月为3.85%；5年期以上品种报4.65%，上月为4.65%。

事实上，LPR已经维持了6个月没有变动了。LPR数值稳定，符合市场预期。

有专家分析：这表明央行认为目前利率基本面与经济复苏曲线相适配，短期市场利率水平有望保持动态平衡；同时也避免过度宽松政策引发后遗症，并有助于稳定房地产市场预期。

再结合咱们江阴各大银行的贷款首付比例来看，目前江阴首套房的房贷利率基本为5.9%，首付3成；二套房利率基本为6.15%，首付4成。

所以，咱们江阴的商贷环境还是比较稳定的，没有上调或者下降的趋势，这对购房者来说，也算是个好消息，毕竟暂时不会继续上涨。

而公积金贷款方面，近两年的变动还是比较大的。尤其是去年“9.25”公积金新政策的提出，影响着实不小！（详情点击：【510解读】公积金925新政出台，贷款额度回落，资格变严格，小编一一大白话分析）

而最近一段时间，无锡公积金中心又提出了“第二次使用公积金贷款利率上浮1.1倍”的最新政策！（详情点击：别搞错！第二套or第二次？究竟什么情况下，公积金贷款利率上浮1.1倍~~）

公积金政策

可以发现，当前的公积金政策是认房又认贷，可以贷款的额度既与账户余额有关，同时与缴纳的年限也有关系。但个人最高只能贷款30万，夫妻最高可贷60万，具体的为：

公积金未交满24个月的，可贷账户余额的5倍；交满24个月未满36个月的，可贷账户余额的7倍；交满36个月的，可贷账户余额的10倍。

公积金政策一步步收紧，对于不少置业者来说，还是比较难受的。毕竟对于很多家庭来说，商贷利率还是比较高的，本来公积金贷款可以缓解一部分压力，但是现在却......你懂的~

总 结

其实江阴的楼市，是充满机遇跟挑战的，而且目前江阴整体都在进入快速发展的阶段，未来的事情大家都不好说，一切皆有可能。

但是总的来说，510小编友情提醒各位买房人，如果你是刚需，可以尽早上车；如果你是改善，未来还有大片森林等着你！